这两天,一篇题为《房东跟租客说,你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!》的文章在网上流传。文章以租房者的口吻称,房东告诉他,“如果你去申报住房租金抵扣个税,房子就不租给你了,我宁愿退房租!”房东还算了一笔账,如果租客拿他的信息去申报个税抵扣,税务部门就会通知房东去交税。最终,租客省了100元,房东却要多纳税500元。

01/ 为减税
房东房客起矛盾


按照国家税务总局发布实施的《个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)》,纳税人在填报个税专项附加扣除信息中的住房租金信息时,必须填写出租方(即房东)的信息。房东是自然人的,系统要求填写房东的姓名和身份证号码。



不少租房者反映,他们在向房东或中介索取相关信息用于填报时,被对方以各种理由拒绝,或者要求涨租。


浙江杭州一位租房者在朋友圈贴出了中介管家发的通知,上面写着:“目前的房租不含税,如果填报公司相关信息用于扣除,相关税费由租客承担,相当于年租金的20%。”





据中国新闻网报道,根据新规,在北京租房的小张可以税前扣除1500元,在单位下发个税专项附加扣除信息表后,想到每月收入可以增加点钱,她便准备填表。


按照信息表,要享受住房租金专项附加扣除,需要填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名及身份证件类型和号码,或者出租方单位名称及纳税人识别号(社会统一信用代码)、租赁起止时间等信息。


但房东知道这个消息后,却给小张泼了一盆冷水。“如果你申报租金扣除,税务局找我收税的话,我会把钱加到房租上,目前房租是不含税的价格。”


小张的遭遇并非个例。很多网友在社交媒体上反映,自己向房东索要其身份信息,但遭到拒绝,房东以提交信息后可能被征税为由,规劝租客不要申报个税租金扣除,甚至有房东还表示如果进行扣除就要租客退房。


一边是个税可能抵扣几十块,另一边是房租可能上涨几百块,权衡之下,很多租客为了避免与房东闹僵而被扫地出门,被迫选择不再申报租金支出扣除,无法享受到国家发放的个税减税红包。


不少网友也说出了自己的经历:



02/ 房东们的担忧真的成立吗?


中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,住房租金抵扣个税,的确很有多房东因为担心税务局追缴税费而通过涨房租的形式来弥补,这相当于把税费的损失转嫁到租金里面,这样租客反而会承担更多的生活与经济压力。


58安居客房产研究院首席分析师张波说,首先,按照目前个税法的规定,房东收取的房租收入要按照财产租赁所得缴纳个税,这个和房客是否需要抵扣没有直接关系,其次,房东也有义务协助房客完成房租个税的抵扣,以担心被税务局追缴税费的理由来阻挠房客抵扣既不合理也不合法。


汪蔚青表示,在申报租金扣除时,新规只是要求留存房租合同等备查,并没有要求提供完税发票和付款记录,本身政策已经考虑很周到,释放了最大的制度善意,就是为了方便租客能顺利享受到租金扣除,但很多房东借机威胁涨房租,对于这种行为可以根据租赁合同条款的约定来主张自己的权利,也可以直接向税务部门举报。


不过实际生活中,如果租客向税务部门举报,那也意味着和房东撕破脸,房子也可能没得租了。


资料图


03/ 个人出租住房纳税太高

所以房东不愿意去缴税?


很多房主被网络文章提到的高额计税数字吓住了,更不愿意去配合租客申报住房租金扣除。“你享受的专项附加扣除优惠还不如我缴的税多”。实际上,房东实际需缴的税款并没有网传的那么多。


据了解,北京市出租房屋所得要缴纳的税种包括个人所得税、增值税、印花税、房产税和城建税等,合计约为16%,但实际上,北京市出租房屋的综合税率优惠大概在5%,“这是为了降低租客租房的费用。”长平经济研究所执行所长王长勇说。


南都记者查询多地政策发现,以广州为例:

具体来看,个人出租住宅房屋月租金收入(不含增值税税额,下同)未达2000元的,税费综合征收率为4%;

月租金收入2000元以上(含2000元),30000元以下(含30000元)的,税费综合征收率为6%;

月租金收入30000元以上, 100000元以下(含100000元)的,税费综合征收率为7.9%;

月租金收入100000元以上的,税费综合征收率为8%。


我们以广州为例算了 一笔账:

三个小伙伴共同租住了一套三居室,年租金4.8万元(月租金4000元)。如三位租客是扣除三险一金后年收入10万元的在广州工作者,减除6万元的基本减除费用,应纳税所得为4万,应纳税1480元。若该个人只享受住房租金这一项专项附加扣除,那么一年有1.8万元可享受税前减免,这样实际应纳税所得为2.2万元,应缴个人所得税为660元,实际每人减免纳税820元,每年可减免2460元。而对于房东来说,每年4.8万元的房租收入则需缴税2880元


租客年减税2460元及房东年缴税2880元,理想的状态下可以这样:房东交的税可以加房租给房客,但房客由于享受了个税优惠,这部分钱给房东,这样两方都交了税,但是和以前相比没有增加额外支出。这样,房东也尽到了依法纳税的义务。以上的情况最为“皆大欢喜”。


对于 “租客申报扣税、房东增加税负”这个问题,专家是如何理解的?“这种设置看似会增加上游的税收负担,实际上是完善国家的税收征管系统。当上游纳税人开具发票,完成他/她的纳税义务之后,下游的人才能够实现他/她的税额抵扣。”国家税务总局科研所特聘研究员杨默如表示。


04/ 北京税务客服

房东补税暂无明确口径


5日下午,新京报记者以市民身份咨询北京12366纳税服务平台,客服人员介绍,填报申报资料以租房合同为准,看房屋出租方是个人还是单位。若是和房东签的合同,房东的姓名及纳税人识别号(即其身份证号)是必填项,填不了则无法享受专项附加扣除中的住房租金这一项。如果房东担心因此要交税而拒不提供信息,没有强制办法,只能与房东协商。另一名客服人员则建议根据租房合同上的出租方信息直接填写,“至于税务会不会根据填写内容让房东补税,这个我们没有明确的口径。”


客服人员还强调,个人出租住房,收取租金后,应在次月15日内到税务机关去交税。个人应交税款而不交税款的话,可能会有处罚,补交税款可能会有滞纳金,具体以税务机关现场办理为准。


05/ 自如改口风

可填写公司信息


还有一个问题困扰了不少租客,租住中介公司代管的房子,“出租人类型”时填报“个人”还是“组织”?


1月2日,北京自如生活资产管理有限公司(简称“自如”)相关工作人员在微信朋友圈发布通知,要求租客在填报“出租人类型”时填报“个人”而非“组织”。该通知引发巨大争议和转载。


4日晚间9点,自如方面对媒体回应称,允许以公司信息来抵扣个税申报。5日,自如已在其APP首页发布公告,允许租客以公司信息来抵扣个税申报。多位自如管家也在其朋友圈更新了上述公告内容。


自如管家的最新发布内容。


租住由自如这类中介公司代管的房屋,“出租人类型”到底应该填报“个人”还是“组织”?


国家税务总局12366纳税人服务平台工作人员告诉南都记者,“正常的操作流程就是看你和谁签订的合同,和个人签订合同就选择个人,和组织签订合同就选择组织,如果填报错误可以在app上修改,或者联系租客所在单位进行修改。”


长平经济研究所执行所长王长勇表示,“如果自如是受房东委托,挣的是服务费,要填报的话就应该填房东的信息。”


据公开资料,南都记者在网上查询了新《个税法》及其配套实施文件发现,对于“房东委托中介公司出租房屋”的情况,租客在与中介公司签订租赁合同时,出租方应算作个人(房东)还是组织(中介公司),尚未能看到明确规定。


对此,有专家也建议税务部门之后可对此予以明确规定。


06/ 最关键的问题:

如何让租客顺利享受租金抵扣?


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,后续建议针对此类问题继续观察,若是房东不愿意配合租客抵扣税费,估计税务部门还需要提供一些比较简便的操作办法,即简化流程。同时后续租赁市场发展中机构类房源租赁会增多,这个可以回避房东不配合的尴尬。


易居研究院副院长杨红旭建议,可考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接,比如同样征收房地产税,个人房东出租房屋如果去备案和缴税的话,可以酌情让他们少交一点,要给予一些优惠措施,鼓励这些房东愿意去租赁合同备案,但这是一个很慢的推进过程。


你进行租金抵扣个税了吗?

房东配合吗?

网友看法,你怎么看?



来源:都市快报、中国新闻网、新京报、南方都市报