2019年年初,各大开发商2018年的销售业绩已交出成绩单。据地产研究机构监测数据,东莞万科以197.3亿元的网签金额,106.58万平方米的网签面积,拿下全年双料冠军。碧桂园紧随其后,拿下第二名,万碧之争在全年几经变数,至年末才分出结果。

  而这一年各大开发商亦是摩拳擦掌,全力冲杀。从全年表现来看,早年入莞的品牌开发商加快战略布局抢占市场份额,金地地产、保利地产、卓越集团等均是多盘在售,在榜单上亦表现不俗。而新入品牌开发商亦不甘示弱,大手笔圈地,对东莞市场蛋糕同样虎视眈眈,在加大市场竞争的同时,也给2019年的市场格局增添更多变数。

  品牌开发商龙争虎斗

  据合富研究院监测东莞市房产管理局公众信息网网签数据及东莞发展和改革局的备案信息,2018年万科地产全年商品房网签197.3亿元,领先碧桂园约35亿元,重回全年销售冠军宝座。碧桂园以162亿元拿下第二名。金地、卓越、保利、光大、恒大、和记黄埔、中海、宝安地产等分列第三至第十名。

  在全年开发商网签面积排行榜前十榜单上,前五名也是由万科地产、碧桂园、保利地产、金地地产、卓越集团获得。

  成绩实际上体现的是开发商在东莞的开发力度。2018年成了一些品牌开发商的爆发年,比如金地,这一年有金地城南艺境、金地艺境水岸、金地湖山大境、金地·前海山、阳光城金地·风华公馆等多个项目在售,金地·前海山更是以27.4万元的网签金额拿下年度住宅网签金额排行榜冠军。保利地产2018年同样有保利锦城、保利海棠、保利珑远国际广场、保利·香槟颂、保利·松湖18等多个项目在售,保利海棠、保利锦城在年度住宅网签金额排行榜前10榜单上亦是榜上有名。卓越集团则是有卓越维港、卓越中寰、卓越弥敦道等项目支撑业绩。

  不仅早年入莞的品牌开发商加速耕耘,近两年入莞的新品牌开发商也在积极开拓。合富研究院提供的2018年东莞商品房网签金额前20房企榜单上,中海地产入围前10名,排在第九位,时代地产、阳光城地产、泰禾地产、星河地产等房企均入围前20名。

  “万碧”角逐竞争激烈

  2018年的万碧之争颇有些意思。

  据地产研究机构数据,2018年首月,万科以15.6亿元的商品房网签金额排在首位,领先排在第二位的碧桂园近3个亿。但这一差距在2月就被大幅缩短至仅1000万元左右。3月,碧桂园发力,当月商品房网签20.82亿元,一举抢占月度和第一季度东莞开发商网签金额排行榜前十榜单的榜首位置。直至10月,东莞中原战略研究中心提供的数据显示,2018年1-10月东莞开发商(商品房)网签金额排行榜(前10)榜单上,碧桂园仍以131.43亿元的网签金额,居于首位,领先排在第二位的万科近4亿元。

  就在行内以为碧桂园没有悬念会在年内夺冠时,万科却在第四季度开始了奋起直追,并最终成功逆袭。

  数据显示,2018年10-11月万科明显发力,10月东莞住宅网签金额排行榜前10榜单上,万科皇马郦宫、万科第五城、万科城市之光、万科首铸东江之星全部上榜。11月则有万科皇马郦宫、万科时富金色家园、万科首铸东江之星三盘上榜。其中万科皇马郦宫连续两月居于榜首位置。在旗下项目发力助推之下,11月万科商品房网签金额达25.06亿元,最终推动万科一举反超,在1—11月东莞开发商(商品房)网签金额排行榜榜单上登上榜首,并将这一优势一直保持到年末。

  合富研究院监测东莞市房产管理局公众信息网网签数据及东莞发展和改革局的备案信息所得,2018年万科地产全年商品房网签197.3亿元,领先碧桂园约35亿元,坐稳全年销售冠军宝座。碧桂园以162亿元拿下第二名。金地、卓越、保利、光大、恒大、和记黄埔、中海、宝安地产等分列第三至第十名。

  两巨头市场份额缩减

  合富研究院提供的数据显示,除万科、碧桂园的全年成交数据超百亿之外,其他开发商的全年网签金额均在70亿元以下。榜单上排在第三位的金地地产全年网签金额约69亿元,与第二位的碧桂园相差93亿元。

  毋庸置疑,两大巨头的优势十分明显。

  但如果与2017年相比,2018年东莞房企“寡头”现象仍存,但领先程度却有所减少。合富研究院高级分析师李兴旺向记者分析表示,两大巨头房企的网签总和市场占比有明显下降。2018年两大房企总和占市场约28.8%,比2017年的37.5%回落约9个百分点。李兴旺认为,虽然短时间内两大巨头开发商的排名可能无法撼动,但市场份额或会呈现逐年下降的趋势。

  东莞中原战略研究中心总经理车德锐也向记者分析表示,过去几年,两大房企合计占有率均在30%以上,2018年则落至30%以下,而目前东莞外来品牌开发商云集,不少开发商明确表达了深耕东莞市场目标,这也意味着接下来不少品牌房企会加大在东莞的开发力度,各大房企的发力,必然分薄“寡头”份额,万碧市场份额会继续呈现下降趋势。

  本土房企份额进一步萎缩

  外来品牌房企的强势圈地扩张,带来的是本土房企的市场份额进一步被压缩。而2017年-2018年又有一波大鳄开发商入莞,在行内看来,本土房企必然持续受到挤压。

  合富研究院提供的数据显示,2018年东莞商品房网签金额前10房企排行榜上,本土房企仅光大地产一枝独秀,且已被挤至五名开外,全年成交金额31.9亿元,与排在第五位的保利地产相差近一倍。而在前20名的榜单上,本土房企也只有鼎峰地产、新世纪地产、宏远地产三家,市场占比与外来品牌开发商不可同日而语。

  车德锐向记者分析表示,从市场格局来看,全国品牌开发商在东莞展开激烈角逐,网签金额或网签面积前20名榜单上的占有率进一步加重,这是过去没有的现象,而这个现象在2019年还会进一步体现。而本土房企在这种竞争格局下,市场份额会持续受到挤压。本土房企目前的市场份额实际上已经很低了,但这是无法扭转的趋势。全国品牌开发商的持续进入,会使这一趋势加速。从市场表现来看,本土开发商除了少数几个大开发商外,中小开发商未来都将面临无地无货,不得不淡出市场,或选择转型的局面。

  2019格局展望

  华润不容忽视,谁将成为黑马受期待

  2018年,万科碧桂园所占市场份额,不出意外出现下滑,但依然双双领跑东莞,除此之外,保利、金地、卓越等第二梯队也不容小觑。不过,由于2017年第三季度开始东莞又掀起新一轮外来品牌开发商进驻的热潮,2019年东莞楼市格局或将继续调整。

  本轮入莞的外来品牌开发商,其中最受瞩目的就属华润置地了。2017年8月24日,华润置地与东莞市道滘镇在镇政府签署战略合作协议,正式入莞。此后,华润置地在东莞城市更新方面一直动作不断。据记者统计,除了道滘的科技文旅特色小镇,华润置地在莞签署的城市更新项目合作协议还有不少,包括塘厦智慧绿谷项目、东城的8大城市更新项目、塘厦A村项目、滨海湾新区沙角半岛开发项目、中堂下马四体育生态岛、常平朗贝村核心地块项目等。另外,华润置地在东莞招拍挂市场也是屡屡出手,截至目前已夺下5宗地块。

  除了华润置地,近一年半来入莞的外来品牌开发商还有奥园、新城控股、招商蛇口、深圳颐安、中交、中致、中国金茂、龙湖、金融街、华侨城、远洋、领商实业等,其中不少都属于大鳄级别,也不能排除其他新入莞大品牌成为黑马的可能,招商蛇口也是值得关注的企业。2017年11月29日,招商蛇口夺得麻涌镇大步村编号2017WG018地块,首次入莞。紧接着,2018年年初,招商蛇口成功获得清溪“米德兰工改M0”项目。2018年10月24日,招商蛇口摘得虎门镇怀德社区编号2018WG028地块。同时,2018年10月招商蛇口发布信息显示,其已通过合作方式入股常平镇卢屋村环常南路项目——金地时代艺境,获得该项目16.666%的股权。

  业内人士表示,越来越多的外来品牌开发商进驻东莞,不仅肯定了东莞房地产市场的发展前景,更为东莞消费者带来更多更新的生活居住体验。当然,这些新入莞的外来品牌开发商,也会进一步分摊市场份额,为2019年东莞楼市竞争格局增加新的变数。

  ■业内声音

  东莞市房地产业协会秘书长陈骏良

  抱团开发未来或是趋势

  万科与碧桂园的追逐实际上是正常的,2018年两大开发商或者你是月度第一,或者我是月度第一,主要是看当月的推盘情况,这种情况可能在今后几年还会持续。另一方面,外来品牌开发商在东莞开发力度加大,所占市场份额越来越大,一番龙争虎斗也不可避免,前20名榜单上的名单变化可能也会成为常态。对于本土开发商来说,市场份额进一步受挤压,甚至被完全挤出榜单都有可能,未来本土开发商将面临的或者是抱团拿地,或者是从“三旧”改造中寻求突破口,再或者就是转型。

  2018年外来品牌开发商也出现了抱团开发的情况,这在未来可能也会是一个趋势。

  深圳市天为房地产顾问有限公司总经理李宝柱

  东莞楼市新一轮洗牌在即

  从东莞过去两年的总量来看,万科和碧桂园两家房企的货量不相上下,关键在于2019年能够开盘和销售的量有多少,这将考验房企的开发速度与定价,还有2019年会不会收购或者联合开发一些现成的项目。可以肯定的是,2019年“万碧之争”将十分激烈。众多房企入莞将不会影响万科碧桂园霸主地位。

  但另一方面,多家房企进入东莞,东莞楼市新一轮洗牌在即。万科、碧桂园的市场占有率不可能再像前两年那么高,会有所下滑。其次,品牌集中度会进一步提高。再次,中小房企的生存空间会越来越小。

  优房超-瑞城搜东莞总经理李玲玲

  市场依然是深耕东莞的品牌房企天下

  从业绩来看,2018年东莞楼市依然是深耕东莞的品牌房企天下,业绩前十的房企市场占有率高达55.4%,品牌房企群雄逐鹿,万科业绩和2017年持平,而碧桂园业绩对比则下滑幅度较大,金地、卓越、保利、恒大等房企业绩和市场份额相比2017年都有较大幅度的提升。业绩排名前十中也有新晋入的品牌房企的身影,譬如中海!