来源 | 地产号

作者 | 王方


国家统计局发布的10月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,我国一线城市新建商品住宅销售价格环比持平,二手住宅价格环比下降;二线城市环比涨幅均回落。数据显示,我国房地产市场下行趋势明显,投资增速持续下降。与去年同期房价相比,仅有3个城市下跌;而与9月份统计数据相比,仅有4个城市下跌。另外,中原地产发布报告称,截至11月20日,今年一二线城市住宅土地流标高达267宗,创最近6年来最高纪录,同比上涨152%。


与此同时,市场伴随着调控及万科高喊“活下去”的状态,房地产行业终于降温。于是有专家就说过,在2018年和2019年可能是房地产最困难的两年。


除开宏观环境,我们不妨从人口上去看看。我国的“婴儿潮”发生在1962~1979年出生的一代,约有4亿多婴儿出生,与美国的1961年代的“婴儿潮”年代并无二致。根据2010年公布的人口普查数据可以发现,1950年、1960年和1980年附近人口出生率出现明显的高峰,这就是中国的三次婴儿潮。报道称,按照目前的生育率,可以测算出我国的人口高峰期将会出现在2039年,人口最多将达到14.4945亿,在2050年以前,中国60岁以上人口占总人口的比重会高速上升,到了2050年,当第三波婴儿潮老去的时候,每四个人中就会有一个是老年人。


时下的国内,大约有4亿人,将步入40岁以上人群,而时下的购房支撑就是第三次婴儿潮的人群。


中国历次婴儿潮情况(图片来自网络)


中国婴儿潮与购房高峰(图片来自网络)


未来人口总量(亿)(图片来自网络)


值得注意的是,第三次婴儿潮人群正在从首次住房过渡到改善性住房阶段。面这一代人所承受的正是投资需求带来的高速增长的高房价。人口统计数据表明,中国婴儿潮一代在2006~2020年的未来15年间仍将是中国生产与消费的主力。如今在2018年正迎来了拐点。如果需求拐头向下,那后果不堪设想。这也是国家调控坚持“房住不炒”的重要意义。


这个拐点,也与有没有下一波婴儿潮相关,很显示80后多是独身子女。据国家统计局公布的数据显示,2017年,也是中国实行“全面二孩”政策的第二年,全年出生人口1723万人,比2016年减少了63万人,人口出生率同比下降了0.52‰,只有12.43‰。实行“全面二孩”政策二年来,实施的效果和预期有着很大的差距,不仅没有引起人口的井喷,人口出生总量和出生率不升反降,中国己经成为全球最大的老龄化国家和低生育水平国家,这引发了很多人的担忧。而回顾婴儿潮一代,尤其是1962-1970年。1962年人口出生率高达37.01‰,1965年高达37.88‰,1970年高达33.43‰。对比最近几年的人口出生率数据,2001年仅为13.38‰,2002年为12.86‰,2004年为12.29‰。


(图片来自网络)


从中国各省或者各地区人口增长率排行榜名单上看,印证了东北三省的人口出生率低、人口也出现了负增长的事实。但是意外的是,北京、上海、天津这三大城市人口也出现了负增长,其实也是调控的结果。但总的来看,各地的出生率确实也不高。这也是这一年各大城市出现“抢人才”现象,这背后既有城市率基本完成、创新驱动战略,更是人口出现了拐点。


无论如此,在2018年房价降温与否,都需要再回望人口统计学了。此时,还应该以美国2007年次贷危机为鉴,此时正是美国婴儿潮人口拐点。哈里·S·登特的一本书《下一个大泡泡:如何在历史上最大的牛市中获利:2005~2009》其本上预测了美国房地产的状况。


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