东莞阳光网讯 (全媒体记者 陈雯婧 梁汉君)随着我国城镇化进程的提速和房价的上涨,在农村,不少农民手里的宅基地变得奇货可居,而有些人为了获取利益可能会将宅基地转让,因此而产生的矛盾纠纷也日益增多。在东莞,就发生了一起因宅基地转让而引发的诉讼。

  向老友买地暗藏隐患

  香港人胡女士和大岭山镇的村民李先生是相识多年的老友。2012年,李先生找到胡女士,说可以将自己名下一块面积约300平方米的宅基地的使用权转让给她。

  按规定,宅基地只能转让给本村村民,所以这件事儿从一开始就注定埋下了隐患。因为胡女士的不知情,这个隐患一直被掩盖着。

  2012年到2015年4月,胡女士分期付清了全部土地转让款,共计65万元。按照当时双方的口头约定,付款后的胡女士就享有了宅基地的使用权,可以在这块地上建房自住、出租、转让或继承。

 卖方拒签土地使用权转让合同

  2013年2月,胡女士以李先生的名义申请了报建手续,申报手续获批后,她就全额出资建造了一栋6层半的楼房,整个工程造价172万元,2014年1月10日竣工并通过验收,后来为了住得舒适,胡女士又投入了几百万元进行了装修,还给房子安装了电梯。

  房屋建好后,胡女士也多次催促李先生,希望双方能签订一份书面的土地使用权转让合同,并办理土地证及房产证等证件。但在这期间,李先生开始以各种借口进行推脱,并一再表明双方之间的交易已经实际完成,没必要再签订合同。

  也正是在这个过程中,胡女士得知,国内的宅基地是不可以转让给本集体经济组织以外成员的,这也就意味着李先生之前承诺的可以胡女士的名义办理土地证及房产证的说辞根本不可能实现。

  双方反目索赔800万元损失

  无奈之下,2016年4月,胡女士遂将李先生告上法庭,要求确认双方的宅基地使用权转让无效,李先生返还购地款65万元,并赔偿建房损失800万元。

  庭审当天,双方当事人都派出各自律师到庭参与诉讼。庭审中,原告胡女士一方提交了建房票据等作为证据,证明自己在建房中的相关花费。原告代理律师表示,尽管原被告之间没有签订书面合同,但曾口头约定,被告不得再将这块宅基地转让或抵押给第三人,否则需返还已付转让款,并按转让款金额的100%承担违约责任。

  若原告在该地块上建房,被告还需按违约时房屋市价赔偿损失,为此,原告方提出索赔865万元的诉讼请求有事实和法律依据。

  各执己见拒退购地款

  那么,被告李先生究竟应不应该向原告返还购地款,双方之间的土地转让的口头约定是否具有法律效力?围绕这些争议焦点,双方展开了激烈辩论。被告代理律师认为,转让口头约定的效力问题应由法院来定,至于返还购地款,被告并不同意。

  另外,被告代理律师还表示,即便双方口头约定最终被认定为无效,但原告房子的使用并不会受到影响,而对被告而言,他们是无论如何也不愿意使用涉案房屋的。

  花百万元建房无法拥有产权

  经过公开开庭审理,法院认为,本案属宅基地使用权纠纷,原告胡女士在未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的情况下建筑涉案建筑物。胡女士应先向行政主管部门申请处理,在行政主管部门对涉案土地及其地上建筑物进行处理后,可就因履行合同而发生的财产纠纷再向法院提起诉讼,一审裁定驳回了原告胡女士的诉讼请求。

  一审裁定下达后,原告胡女士不服遂提起上诉,东莞市中级人民法院终审裁定驳回上诉,维持原裁定。

  估计这胡女士的心里也挺郁闷,自己花几百万元建的房,最终却无法拥有合法产权。案件历经一审二审,也都驳回了她的诉讼请求。那么,本案将会涉及哪些政策性的法律问题,胡女士的百万豪宅又该何去何从呢?

  行政部门先认定才能起诉

  此案是涉及农村宅基地的使用权纠纷 而且是历经了一审和二审,最后法院都是驳回了原告胡女士的诉讼请求,为什么会出现这样的结果呢?

  东莞市第二人民法院法官欧泽林表示,胡女士是香港居民,不是涉案土地的集体经济组织成员,按照《中华人民共和国土地管理法》 六十三条规定:农民集体的土地是不能用于出租、转让,用于非农业建设的。涉案的土地转让合同违反了刚才所说的条款的强制性规定,所以涉案合同是无效的。

  合同无效,双方应该互相返还,但问题是这个房屋的法律地位问题要先由相关的行政部门作出认定。因为履行合同产生的财产性纠纷进行审理,而合同的效力和返还的问题是关联的不可分、一并处理,所以驳回了胡女士的起诉。

 补办手续后再折价补偿

  那么,这种纠纷到最后该怎么解决?

  东莞市第二人民法院法官欧泽林表示,建议先申请补办相关的手续,从而将涉案房屋变成合法建筑,按照房随地走的原则主张折价补偿。

  如果涉案房屋不属于土地利用规划或者涉案房屋经过鉴定为不安全房屋的,那涉案房屋就面临被拆除的问题。在被拆除之前,胡女士应对涉案房屋的造价委托相关机关进行评估,将来房屋被拆除之后,可按照建造的价值及过错主张赔偿责任。经过行政部门的处理之后,双方可因履行合同的一些财产性纠纷,再向法院提起诉讼。

  投资前应先咨询法律人士

  东莞市第二人民法院法官欧泽林说,按照《中华人民共和国土地管理法》六十三条规定:农村的土地属于集体所有,农民只有使用权,没有所有权,所以不能出租转让。像胡女士这种港澳的居民或者说城镇的居民,不具备农村集体经济组织成员的资格,所以不管他们是用合作建房或者长期出租土地的方式,来变相转让集体土地,都是无效的。

  当事人对这种重大项目的投资,应该向相关的法律人士了解清楚相关的法律规定以免造成重大的损失。