■房企努力平衡地价和房价的关系 资料图片 曹雪琴 摄

  融创·公园首府计划8月开放营销中心,9月首次开盘;松湖悦府预计9月中旬首次开盘;碧桂园·兰亭已于6月23日开放展厅,预计近期入市;碧桂园·铂公馆、光大·锦堂、碧桂园·铜雀台等也都预计年内推出,未来随着它们的入市,加上今年上半年已入市的恒大·珺庭、金地·风华、中海·云麓公馆、北大资源·公馆1898等,2016年-2017年土地拍卖市场出现的较高地价项目入市将越来越多,这些全新项目的入市将对东莞楼市产生怎样的影响?记者展开调查。

  多个全新高地价项目即将扎堆入市

  优房超·瑞城搜统计数据显示,2016年-2017年东莞共拍出19宗地价较高的地块,其中2016年11宗、2017年8宗。

  据统计,截至2017年年底,这19个高地价项目有5个入市,即碧桂园·东江月(2017年5月6日首次开盘)、碧桂园·映月台(2017年8月26日首次开盘)、时代·天境(2017年9月16日首次开盘)、时代荟(2017年10月21日首次开盘)以及碧桂园·风华东方(2017年10月29日首次开盘),其余项目不少预计于今年入市。

  近日,记者走访市场了解到,近期东莞将有多个全新项目陆续入市。融创广深区域东莞公司营销管理部营销总监黄敏姿表示,融创·公园首府计划将于8月开放营销中心,9月首次开盘,主推建面38-54平方米精 装LOFT公 寓,以及建面81-113平方米精 装洋房。

  松湖悦府销售人员告诉记者,松湖悦府预计9月中旬首次开盘,主推建面98-143平方米精工智能洋房和商墅。

  碧桂园·兰亭相关人士介绍,碧桂园·兰亭已于6月23日开放展厅,预计近期入市,主推建面约143平方米滨江院墅和建面约98-115平方米中式华宅。

  除此之外,碧桂园·铂公馆、光大·锦堂、碧桂园·铜雀台等较高地价的项目也都预计年内推出。

  在此之前,今年上半年东莞已有4个全新项目开盘入市。1月13日,恒大·珺庭首次开盘;3月1日,金地·风华首次开盘;3月25日,中海·云麓公馆首次开盘;5月26日,北大资源·公馆1898首次开盘。上下半年相加,全年东莞或将有10个全新较高地价项目入市。

  项目售价总体平稳

  高地价往往意味着高房价。这些项目的地价都不低,现在陆续入市,是否会像拍地之初人们担忧的那样,售价较高,甚至推动东莞部分区域的房价上涨?

  记者观察上半年入市的4个全新高价地项目发现,这些项目的售价均低于当初拍地时专业人士的预期,总体保持平稳。

  其中价格较高的中海·云麓公馆,洋房均价35000元/平方米左右,远低于之前业界预测的“4.5万元/平方米以上”。2017年1月20日,中海地产以“29亿元+36450平方米配建”的代价,将凤岗镇官井头编号2017WG001商住地收入囊中,折合楼面地价约26646元/平方米。如此算来,中海·云麓公馆的洋房产品现阶段房价与楼面地价的比值仅为1.31:1。

  “东莞市统计局监测数据显示,2018年6月凤岗新建商品住宅网签均价为31023元/平方米。以中海的品牌口碑,中海·云麓公馆的地段、品质,以及云麓书院等带来的附加值,35000元/平方米并不能说高。”东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐说道。

  之前传言开盘单价将接近3万元/平方米的金地·风华,目前在售建面约82-120平方米精 装三至四房,实际售价约为23000-24000元/平方米。据了解,2016年9月23日,阳光城以10.368亿元拿下该地块时(2016年12月2日晚,金地宣布以51840万元地价款获取该项目50%的权益),楼面地价达15338.92元/平方米。

  北大资源·公馆1898的定价同样理性,2016年8月4日北大资源拿下该地块时,楼面地价达13298元/平方米,目前项目在售建面约51-62平方米二至三房LOFT公 寓,均价仅约20000/平方米。

  优房超·瑞城搜东莞总经理李玲玲表示,随着东莞楼市限购政策出炉,并且不断升级,投 资需求被迫退出东莞市场,市场回归本地购房者为主,但本地购房者的购买力不足以支撑太高的房价,因此,高地价项目必须以更加务实的态度理性定价。

  观察

  高地价项目如何化解地价压力?

  目前东莞较高地价的项目房价走势平稳,那么开发商将如何化解当初的高地价所带来的压力?

  车德锐表示,“以时间换空间”,是这些项目最常采用的一种手段。“‘以时间换空间’的方法有很多,比方说,某地价项目开盘,首批主推别墅,一方面,别墅属于高端产品,一下子就把整个项目的调性拔高了,到了销售洋房的时候,就可以宣传说是‘墅质洋房’,洋房的价格会更高;另一方面,别墅销售速度慢,去化周期长,随着时间的推移,市场的整体预期会不断提升,等到了合适的价位,就可以入市洋房了。再比方说,某项目若是没有别墅,洋房、公 寓可以多批次小批量入市,慢慢卖。”

  合富研究院高级分析师李兴旺表示,除了“以时间换空间”,高价地项目还可以增加附加值,以实现溢价。“以中海·云麓公馆为例,其产品品质卓越,如防水采用国家Ⅰ级标准,采用上市公司东方雨虹的行业顶尖工艺,增加了10%-20%的成本费用;设计创新,整体建筑设计已经通过建筑界奥斯卡BREEAM最高级别住宅认证,拥有了与海德公园一号、唐人街10号等同级别的建筑认可;更重要的是,云麓书院,以及寿字飞檐、斗拱、露台雕花、祥云浮雕檐枋、喜字雕花、抱鼓石、匾额、壁灯等中国文化元素,增加了中海·云麓公馆的文化附加值。其他高地价项目也可以采用其他办法增加附加值。”

  “此外,个别临深的高地价项目还可以通过出售商务公 寓,吸引深圳客,快速回笼资金,如北大资源·公馆1898开盘首批推LOFT公 寓,融创·公园首府9月开盘,首批也将推精 装LOFT公 寓。”李兴旺说道。

  新现象

  “抱团”开发 共担风险

  东莞市房地产业协会秘书长陈骏良表示,土地资源越来越稀缺,地价越来越高。而根据《东莞国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》,地块的开发建设期限为3年,必须在规定时间内竣工。在高成本、快周期的运转下,房企为降低风险,抱团开发也是房企化解高地价成本的一个不错的选择。

如松湖悦府项目,2017年10月27日,经过5家房企、2.5小时、45轮的激烈角逐,华润以总价184512万元艰难斩获大朗镇巷头社区编号2017WG017地块,该地块占地56981.06平方米,容积率≤2.22,建筑密度≤35%,可售楼面地价达15186元/平方米,经过风险评估之后,最终华润没有独立开发,转而引入碧桂园、万科、保利、金地等进行联合开发。