深圳最严楼市调控出台 深圳客会在东莞搅动一波新的浪花么

2018-08-02 09:32:01|来源:|作者:陈诗敏
摘要| 目前市场上的投 资客户锐减,购房者十分理性,不会说大量涌入东莞,也不会对东莞市场造成冲击。需要买房有资格的依然存在,没有购房需求与资格的不会因这个政策而搅动出一波新的浪花。

  随着深圳房价不断走高,让许多人变得绝望,在深圳置业对很多人来说真的难于上青天!而昨晚的深圳迎来最严调控,继深八条以后,深圳针对住房限售、企业买房、夫妻离婚用三成首付买房、企业以租代售再度出手严控,要把房地产市场的投机投 资的漏洞全面堵死。这是否会导致新一波深圳客外溢到东莞?

  东莞一直备受深圳客青睐

  深圳市房地产中介协会曾发布一项关于临深片区买房意愿的调查,调查结果显示,53.92%的购房者愿意在临深片区购房,购房原因中资金不足占比55.39%,其次为投 资目的,占比15.69%,而无名额、更换居住环境均占比9.31%。显然,深圳高房价对于刚需购房的外溢挤压效应已经成为了最主要的原因。

  而东莞这座城市就一直被深圳客惦记着,2015年-2016年是深圳客到东莞置业的井喷时期。2016年在东莞置业的深圳人,竟然高达5.2万人,占比近五成,成交金额近乎700亿!东莞中原研究部数据显示,2016年在莞购房的客户中,深圳客占比约47.1%,即约有51982个常住深圳的市民到东莞购房。所以说,深圳人简直买下东莞楼市的“半壁江山”。

  深圳客的涌入带动东莞房价一路飙升,东莞人吐槽东莞这个地方的房价跟工资的差距好大,不好生存哎!2016年就有网友在天涯社区发帖强烈呼吁政府出台限购政策,真的是眼泪汪汪!

  终于东莞人迎来限购政策。“4·10”限购新政出台后,深圳客在临深片区大幅退潮。合富数据显示,临深片区以东(含大朗、常平、黄江、樟木头、塘厦、清溪、凤岗),2016年深圳客占比80%,2017年深圳客占比仅为20%,新政给火热的东莞楼市浇了一盆冷水。

  去年楼市新政后,东莞楼市成交转由本地客户支撑,本地客户又以刚性自住需求为主。城区、水乡、松山湖、东部产业园由于房价相对合理成为了市场的主力成交片区,而临深一带由于价格较高而相对低迷,商品房货量出现积压的情况。

  深圳客回归东莞楼市意料之中

  但是这只是个阵痛期,政府的限购调控应该只是能缓冲一个阶段,深圳客回归东莞楼市也是意料之中,毕竟相对于深圳来讲现在东莞的房价还是个洼地。况且东莞政府对深圳企业的引进也是大力加持,优惠多多。譬如2015年-2018年华为通过招拍挂,拿下了松山湖十宗商住地,总面积达55.6万㎡,总建筑面积141万㎡,最高销售价不超过9500元/㎡。深企迁入东莞,就很大程度会带来深圳客。还有随着“深圳客”获得购房资格人数增加,近日,地产研究机构的数据显示,今年上半年“深圳客”在东莞入市的比例有所回升。“深圳客”的成交占比由去年上半年的12.66%,升至今年同期的19.57%,接近两成。

  而根据优房超·瑞城搜数据部调研市场了解到的6月29日受打击假社保影响,深圳客户再一次被逼退。

  深圳客的回归对东莞房价影响不大

  据合富大数据统计,7月1~29日东莞全市累计仅供应2266套,已连续四周供应低于800套,全月供应量或创新低(剔除春节月)。房价方面,上周东莞新建商品住宅网签均价约16919元/平方米,环比基本持平,全月及全年均价稳定在1.7万元以内。

  与2015—2016年相比,今年回归的“深圳客”在东莞置业的目的更多是为了自住,而不是以前的投 资炒房。现在是刚需购房,极少投 资,以前的人借钱来投 资,加大杠杆去买房,现在投 资风险很大,所以很少人来投 资了。

  优房超·瑞城搜总经理李玲玲表示深圳客回归东莞楼市,这对东莞楼市影响不大,因为基数不大。对于房企来说,提升了一些信心;对市场来讲,推动了价格的坚挺度。而对深圳限售限离限企业买房最严调控,李玲玲分析到:目前市场上的投 资客户锐减,购房者十分理性,不会说大量涌入东莞,也不会对东莞市场造成冲击。需要买房有资格的依然存在,没有购房需求与资格的不会因这个政策而搅动出一波新的浪花。

  东莞房价未来还是看涨

  任志强在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上坚称:房价还会涨。“这个市场还是巨大的,全世界都找不到这么大一个房地产市场。”他认为,目前中国的独家家庭大概在7500万户,占城市总人口的6%左右,但是在北欧这个数据已经接近40%,欧洲的数据为25%左右,中国在未来的发展过程中,这个数据可能也会达到20%或者更高的水平,意味着几年以后,独居家庭可能会达到2亿用户,住房的需求仍然是巨大的。东莞房价上涨空间怎样呢?

  优房超·瑞城搜总经理李玲玲分析到短期来看——目前的政策之下,稳中有升,小幅增长可以,较大幅度增长政府也不允许。长远来看——还有一定的增幅空间。当然这个预判是建立在较为宽松的金融政策与人口结构优化基础上的。

  东莞不同于惠州,有政策上的压力,作为粤港澳大湾区两级广州、深圳香港中的核心地带,央级省级的诉求是样板,是生产、物流、仓储级特色产业纺织等的生力军,限购政策来源于上面的压力,但是又不想阻碍了市场卖地,推高面包的诉求;所以目前的限购政策主要以锁定一手交易,让一手房价基本维持,不至于给自己的招商引资造成减分因素,吓退了本来要来东莞的一大批优秀企业。

  但是慢慢的,随着华为等一波行业龙头大的入住及整体搬迁,松山湖的建设越来越好,地铁1号线接近(2020)开通等因素的利好,新房的限购会逐渐放松,接受广州深圳的溢出。对需要半年以上社保的人睁只眼闭只眼;而二手房目前不限购,巩固房地产成果,运用二手房房价胶着巩固市场,培育市场长线看涨预期。东莞长线看涨,这是必须的。长线新房政策不会加紧,短期不变。二手房短期看涨,目前限制二手房因素有金融政策和三价合一,政策不好放水少,房价涨不起来。一旦市场有大面积放水,东莞领涨。

标签: 深圳政策楼市

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