城区新中产阶层崛起 品质改善时代已到来

2018-01-13 19:54:59
摘要| 金地风华公馆143平新中式人文别墅将在今年首次推出,成为新锐中产人群投 资置业的首选,可以预见未来将越来越受到市场的关注和追捧。

  金地风华公馆143平新中式人文别墅将在今年首次推出,成为新锐中产人群投 资置业的首选,可以预见未来将越来越受到市场的关注和追捧。

  岁月变迁,时代已发生显著变化。2018年正是改革开放的40年,中国也从改革开放之前的贫穷落后国家发展成一个中等收入的国家。改革开放40年来,中国的中产阶级数量从0变为2.3亿,新中产的崛起,也带来全新的消费升级。同时十九大指出中高端消费成为我国经济新的增长点,中国进入新消费时代,住房的改善需求也进入消费升级。

  2017年楼市已落下帷幕,但回望2017年,租赁并举的住房制度将会是房地产发展历程上具有重要意义的一年。1998年中国取消福利房制度,开启中国房地产市场化的20年,迎来了房地产开发浪潮的黄金周期,解决了中国住房短缺的问题。从1998年到2018年是中国第一次房改20年,这是房地产的一个大周期。如果说1997-2017年为中国房地产发展的上半场,那么2018年开始,中国房地产将进入下半场。住房告别短缺,意味着房地产将由过去规模数量的扩张向品质升级的转变。新中产阶层的崛起,他们除了追求房子本身的居住功能之外,更注重房子蕴含的人文底蕴和精神价值。品质改善时代的到来,住房消费升级成为大势所趋。

  1、品质改善时代已到来。

  中国出现过三次婴儿潮,第一次婴儿潮发生在建国后不久的1950年,第二次婴儿潮发生在1962-1965年,第三次婴儿潮发生在1982-1990年,1990年后中国人口出生率快速下降。过去20年中国房地产开发浪潮和房地产市场的繁荣发展,受益于城镇化和人口红利。第三波婴儿潮出生在1982-1990年的人群目前已达到28-36岁的年龄,陆续成家立业。未来随着人口红利的退去,刚需置业需求减弱,房地产市场也将会由规模数量驱动向品质改善转变,人们对房子的追求不仅仅只是满足单纯的居住更能,更是追求品质和居住的改善。

  2、市场需求已经发生改变,进入换房大周期。

  根据东莞中原战略研究中心监测的数据显示,2017年东莞全市刚需占比下滑至59%,刚性需求减少,改善需求扩张至41%,创历年新高。二胎政策全面放开,一家四口家庭增多,家庭结构的改变催生了很多换房需求。再加上近两年东莞房价出现快速上涨,业主手上物业增值,具备换房实力。同时,东莞本地人一向追求舒适住房的观念根深蒂固,前几年市场由于改善产品数量有限,优质户型更是稀缺,导致改善需求不断积累,现在开发商逐步加大改善产品比重,市场改善需求进入明显释放期。

  3、城区08-12年置业客户进入换房临界点,改善产品受到市场热捧。

  根据东莞中原战略研究中心监控的数据显示,2008-2012年期间东莞四大城区(南城、东城、莞城和万江)每年住宅成交在1.2-1.9万套的区间水平。置业客户换房的周期大概是5-10年,也就是说2008-2012年已在城区买房的这部分客户已迎来换房的临界点,这5年期间大概成交了7.5万套,未来换房的需求大。这部分在城区置业的客户具有很强的地缘性,且对生活配套、地段要求较高,城区交通发达、教育、商业、医疗等配套也完善,城区置换无疑是他们的最佳选择,城区改善产品受到市场热捧。

 4、新中产客户换房面临选择难的问题,小别墅置业新热点。

  城区改善置业客户分为首改、再改和高端购买力。近年来城区三旧进度加快,多个三旧改造项目入市,区域供求关系有明显改善。但对于购买力较强的换房客户来说,依然面临着选择难的问题。一方面新房大户型供应少,二手房价格税费高,交易成本高,且144㎡以上的产品需要6成首付,购买门槛过高。另一方面,越来越多外出人打拼,成功在外成家置业,受到城市居住环境的影响,传统的大家庭同住观念逐渐淡化,子辈生活不想受到父辈约束,不愿意和父辈一起居住,同时90后及00后思维转变明显,追求生活自由,导致三代同堂变两代同堂,分巢家庭越来越多,家庭居住人口数量减少。对于拥有一定财富积累的中产阶层,刚需难以满足居住需求,主要需求瞄准为四房再改产品,对五房以上高总价超大户型需求减少。

  城区新房大户型供应紧缺和居住习惯的改变,客户面临一个换房选择难的问题。在这样的一个环境下,开发商也在契合客户的置业偏好,市场出现越来越多143㎡的精致小别墅。这类产品与大平层相比,总价会比大平层高一些,但避免首付6成门槛,且有天有地有花园有双车位,这是从大平层户型无法得到满足的。精致小别墅的出现,极大满足了强购买力中产阶层的改善需求,实现已久“别墅梦”。

  5、新中产崛起,改善需求也进入消费升级。

  改革开放以来,东莞从一个落后的农耕城市发展成一个现代化工业化的城市,父辈一代的东莞人大多跟着港商台商有样学样地办起了企业。80后的东莞本地人大多接受过高等教育、海外留学,他们博学多才、继承家业,扎根本土,已经成为社会的主力人群。同时东莞近几年产业转型产生的财富新贵以及新兴产业发展增加的中产财富阶层,这都反映东莞的新中产正在崛起。

  东莞是一座藏富于民的城市,到2021年将会跨越中等收入行列,新中产阶层和传统企业家有明显不同,他们不只是单纯的物质财富导向,更注重人文传统和创新的并进思考。新中产崛起,他们对房子的追求也是升级换代的产品,更加重视居住感受和人文底蕴。

  过去十多年市场上别墅以欧式别墅为主,而近年市场上陆续出现新中式的别墅建筑风格,如东莞的碧桂园、金地等房企。智能手机和4g、5g网络的快速发展造成物联网的快速发展,高科技智能化、社区高科技的普及以及家居智能化的应用已经成为住房消费升级方向。

 6、新中式别墅引领市场潮流,符合中产人群的置业偏好。

  过去十多年市场上别墅以欧式别墅为主,由于总价高和受众群体少,市场成交低迷,品牌开发商,如金地率先研究并推出以中小户型为主的新中式风格别墅,不仅传承中国传统文化,从中更融入现代高科技智能元素,这种新中式精致别墅正在逐步成为新一代中产人群的价值取向。

  顺应时代变化,传承中国传统文化,融入提升生活品质的智能家居,143平新中式精致别墅已经逐步成东莞别墅市场主流,今年个别品牌开发商推出这样的别墅,受到市场及客户广泛的认可及热捧,实现完美热销,证明这样的别墅相对传统大别墅,拥有一样的别墅属性,而且低首付低和高性价比,更符合中产人群的改善需求。

 7、城区别墅库存告急,新中式人文别墅即将入市,将成为置业首选。

  新中式精致别墅成东莞别墅市场主流,如金地以及其他房企打造的高低配项目计划打造这类型别墅,大户型别墅总价高,溢价能力较弱。文化自信的倡导下,传承中国传统文化成为了新一代中产人群的价值取向,新中式别墅将引领未来我国的别墅市场发展潮流。

  根据东莞中原战略研究中心监控数据显示,近五年来城区别墅供应持续减少,加上目前市场库存主要以200平以上别墅为主,但是这些别墅项目入市时间早、滞销、价格高、产品设计过时等因素,市场接受程度较低,符合新中产阶层的别墅产品尚未出现,需求挤压已久。

  同时根据东莞中原战略研究中心数据统计,2018年城区别墅供应依旧紧缺,目前仅有金地艺境水岸、君荟庭、锦园、帝景中央等项目在售,不足100套,且价格一路上涨,像位于万江中心区的艺境水岸目前一手别墅售价在38000元/㎡,城区别墅已经进入“卖方市场”,僧多肉少的市场环境下,城区别墅必将引发新一轮生机。值得一提的是,金地风华公馆143平新中式人文别墅将在今年首次推出,成为新锐中产人群投 资置业的首选,可以预见未来将越来越受到市场的关注和追捧。

标签: 置业别墅市场

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