今天的土拍真的是
始料未及!
70年自持! 

  万科在最后五秒甩出“王炸”!
不明真相的吃瓜群众惊呆了
“要租多少钱才回本”
“万科有钱任性”
别捉急!乐居小编为你一一道来

    1月11日10时,东莞市公共资源交易中心挂牌出让虎门一宗2万㎡的商住用地,经过16家房企、90分钟、82轮激烈竞拍之后,该地块被万科地产以91426 万元 +自持面积30 %+自持年限70 年艰难斩获,该地块为东莞首宗70年自持宗地。

  △地块航拍图

 东莞首例70年自持地块
  30%面积+70年自持

     据悉,这是东莞首宗自持70年的商住用地,地块规定了特定的自持面积(30%)。追溯到第一宗,广东省最早佛山出现100%自持70年的出让结果。此前只在北京、杭州、深圳等城市成功出让过“只租不售”地块。万科在最后五秒加价4轮直接触底70年自持,成功斩获虎门地块。
2017 -2018年1月份,据乐居小编不完全统计,万科通过招拍挂、收购等多种方式,拥有的新项目4个,分别位于东城、高埗、寮步和大朗,其中万科皇马郦宫、万科翡翠松湖、万科高埗项目等均有望于今年内面世。

△东莞市公共资源交易中心竞拍截图

  什么是30%面价自持70年?
  乐居小编给各位翻译下,
  套用隔壁佛山的话就是,
  万科拿了这块地,
  建成之后,70%的面积可用于对外销售
  剩余30%的面积不得销售
  70年后,
  这30%的面积如何处理
  需要根据实际政策规划来决定
 ——业内看法——
  合富研究院高级分析师李兴旺
  自持70年意料之中  符合未来房地产发展大趋势

  企业在激烈竞争中谋求可持续发展,就必须拿地。从客观上来讲,虎门地块15200元/㎡的楼面地价属于合理值,国家政策正引领观念转变,强化“租购并举”,自持符合了未来房地产发展的大趋势。
    基于宗地自身素质及需求都较高,前景备受看好,对于受多家房企争夺,自持年限达到70年并不感到意外,相信房企也自能找到适合的经营模式,自持与非自持面积或会分开运营,可售面积房价预计3万/㎡。
    未来东莞楼市的竞自持地块会越来越普遍,然而中小型房企拿到地块的机会几乎等于“0”, 马太效应显现,去年万科碧桂园两家占据东莞四成的市场份额,这在历史上从未有过,可以预见市场资源的集中度将不断增加,留给中小房企空间越来越少,或走向转型,或被收购。

  东莞中原战略研究中心分析师
  侧重考虑房企后期经营能力

     本次该宗地再次被公开出让,政府试水新的出让方式,以往“限价+竞自持”竞自持面积去到100%再开始竞自持年限,此次土拍自持面积竞到30%便已开始竞自持年限,最高去到70年。此种改变,正是鼓励开发商发展租赁市场之举,以往自持年限达到100%后再开始竞年限,东莞要拍到全自持的概率近乎于零,去年竞拍地块最高去到80%。以往的竞拍自持方式,成交年限仅为5年,虽对房企造成一定的滞后入市成本,但5年年限始终较短,对房企自持后续能力的考验并不算哒,而此次通过限定自持面积增加自持年限,更侧重于房企的后续经营能力。
    虎门本身作为经济强镇,自身购买能力便十分强劲,同时,未来发展优势突出,从15年撤镇设市试点,再到今年粤港澳湾区的提出,滨海湾新区被政府提出重点发展,奠定了其未来发展的潜力,近年来成为各大品牌房企的布局重心,万科、碧桂园、佳兆业、金地等多家房企已陆续进驻,该地块的出让定会引致众多品牌房企的争夺。此次万科最后连续4轮报价表明了其势要夺得的决心;三是与其他房企相比,万科早于15年开始试水长租公寓,同时东莞亦于城区布局有其泊寓,虎门店亦在筹备准备开业,已拥有一定的经验。

  ——思考·延展阅读——

  据资料表明,早在2008年初,国内房地产市场出现调整趋势的初期阶段,万科集团董事长王石就曾先市场一步,提出“对于那些事业没有最后定型,还有抱负、有理想的年轻人来说,40岁之前租房为好”的超前概念,经过多年对长租公寓市场的尝试与探索,终于在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。
     随着市场的洗牌与行业的变革,长租公寓市场逐渐兴起,据悉,目前万科筹建的泊寓除上海外,还在北京、深圳、广州、济南、合肥、厦门、西安、合肥、佛山、东莞等地筹建。
从资料表明,在长租公寓方面,万科在东莞已打造了3个长租公寓项目:万科泊寓,未来虎门、松山湖、城区将是重点拓展的区域。
     目前万科在东莞已经开业的泊寓一共有3家,共36 4间房,分别位于南城769、世博店和香园路店,另外虎门店也将于明年1月开业。南城泊寓项目,单间租金为1380-1680元/月。

——拍地回顾——
  16家房企激烈角逐 万科最后五秒发飙

  据了解,此次土拍共吸引了华侨城、融创、中铁、万科、碧桂园、金地等16家房企竞拍。在竞拍过程中火药味十足,平均每两分钟即有房企代表举牌叫价,竞自持年限在卡在45年之时,万科连续加价四轮,以70年的最高年限斩获了虎门博涌2万㎡商住地块。

  △东莞市公共资源交易中心竞拍截图

 虎门博涌社区商住地出让概况——

  据公开资料显示,编号为2018WG001地块位于东莞市虎门镇博涌社区,该地块占地面积20049.57㎡,容积率≤3,建筑密度≤35%,总建筑面积60149㎡,地块起始楼面地价10000元/㎡。

  △地块航拍

 相较于去年,本次地块出让规则更加严苛

变化一:在最高限价方面,最高限价由去年的14500元/㎡调整至15200元/㎡,每平米涨了700元。

 变化二:在竞自持面积上,本次也根据实际情况作出了相应的调整:

  由于地块位处热门区域,在去年10月因被多家房企争抢导致触及最高限价流拍后,本次出让将采取“限价+竞自持”的出让方式,当楼面地价达到15200元/㎡,总价超过91426万元时,将转为“竞自持”环节。

  当竞买人报出自持商品住房面积比例为30%时,仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的,竞买方式转为竞该30%自持商品住房的自持年限。按照最先报出自持最高年限(70年)的原则确定竞得人。

  同时,在资金方面也做出了限制,据地块公告显示,本次地块的保证金(3亿元人民币)以及竞买申请人商品住房用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金,不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等。意味着房企至少手握9.2亿自持现金流才有资格参与本次的出让。

  △出让公示牌

  该地块位于虎门博涌社区,周边商住配套较为完善,三公里范围内有虎门万达广场、万科云城、美景花园等成熟小区,生活居住氛围浓厚;周边还有北大附属实验学校幼儿园、博美幼儿园等教育配套。地块距离京港澳高速、广深高速约为8公里,到往深圳、广州方向等交通十分便利。

  △地块周边建筑航拍

  △虎门万达广场

  △北大附属实验学校幼儿园

  △地块周边路况

 区域房价概况——

  一手住宅售价突破2.5万/㎡  二手房有望再涨20-30%

  去年12月,南部湾万科城、万科云城相继清盘,区域在售楼盘仅有4个,其中佳兆业御龙山、虎门碧桂园均有少量在售,价格约在2万/㎡以上。新盘君悦东方已于去年12月份开盘,开盘价折后约在25000元/㎡,虎门本地购房者成为购房主力。

   二手房方面,由于二手住宅不受限购限价政策约束,市场上出现的房源大多是近两年的物业,如中天悦府二手房放盘价约在16000元/㎡,虎门印象约在17000元/㎡,万科房源售价约在20000元/㎡。有业内人士透露,估计地块成交后,二手房价格还有20-30%的涨幅。