11月东莞楼市成交创最高峰 为什么土拍只两宗?

2017-12-06 09:00:00|来源:新浪乐居
摘要| 楼市早餐12.6:1、限价8178元/㎡ 桥头镇桥新路商住地今日开拍。2、11月土拍仅2宗成交 房企拿地呈观望态度。3、11月东莞楼市住宅市场供应及成交简析。

  1、限价8178元/㎡ 桥头镇桥新路商住地今日开拍

  上周,作为东莞东部产业园片区年内“首拍”,常平卢屋村2.63万㎡商住地竞拍却大爆冷门,整个竞价过程仅历时5分钟竞价4轮,便直接被平安以8690元/㎡斩获。

  这周,东部产业园片区再迎来“第二拍”,2017年12月6日下午3点,桥头镇桥新路占地约2.74万㎡的商住地将正式开拍。

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桥头地块概况

  据土拍公开资料显示,编号为2017WG021的商住地块位于桥头镇桥新路,该地块占地面积27391.46㎡,容积率1.0<R≤2.5,建筑密度(%)≤28,总建筑面积68478.65㎡,该地块起始总价27400万元,起始楼面地价约为4001元/㎡。当总价达到56000万元,楼面地价为8178元/㎡,将进入竞自持阶段。

 2、11月土拍仅2宗成交 房企拿地呈观望态度

  11月东莞住宅成交市场火热,土地交易市场则稍嫌冷清,仅麻涌大步村和常平卢屋村两宗商住地成交,且与以前相比,开发商拿地显得更为谨慎。

  两宗地总成交金额14亿元

  11月29日上午,编号为2017WG018的麻涌大步村地块被深圳坪山招商房地产有限公司以总价71576万元、自持面积5%、自持年限不低于5年拍下,楼面地价为10340元/平方米。

  同日下午,编号为2017WG019的常平卢屋村地块也顺利出让,桐乡市安豪投 资管理有限公司以68680万元拍下,折合楼面地价8690元/平方米,虽然有4宗房企参与竞价,但是由于远未达到最高限价,并未触发“竞自持”。根据计算,两宗地块成交金额共为14亿元。

 房企拿地变谨慎

  不过,值得注意的是,11月竞拍的常平商住地没有突破最高限价,溢价率仅2%,距离最高限价仍有3亿元,也因此并未激发“竞自持”;而麻涌地块自持面积仅5%和自持5年,与前一宗麻涌镇“竞自持”地块自持面积相差较大。据了解,10月份碧桂园在麻涌镇以9905元/平方米楼面地价拍下一宗竞自持地块,自持面积达到45%。东莞中原战略研究中心认为,两宗地块属于同一镇区,但是竞争自持面积相差巨大,这说明房企拍地开始变得谨慎。该研究中心表示,水乡片区虽然未来潜力大,但目前毕竟仍然属于欠发达区域,片区内项目成交大部分靠外部需求导入,同时,宏观环境对房地产市场收紧,房企资金容易面临吃紧,自持比例越高,房企所支出成本越大。在此情况下,房企拿地也变得越来越谨慎。

  对于常平地块,东莞中原战略研究中心也表示,同样的在目前政策、资金面持续收紧的情况下,成交不理想,房企拿地变得谨慎,另一方面,与滨海、水乡等规划利好的热点片区相比,处于东北片区的常平所受重视有限。

 3、11月东莞楼市住宅市场供应及成交简析

  供应简析:根据优房超·瑞城搜数据显示,年终冲刺房企大量推货,2017年11月住宅有32个项目供应,合计8953套,面积 102.26万㎡,年内首次突破百万㎡。产品以100-130㎡微改善为主,占比39%,其次是70-100㎡刚需户型,约占31%。

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  从区域来看,茶山、石碣、樟木头供应千套以上,遥遥领先。物业方面,洋房约占78%是主角,洋房供应400套以上项目共有10个,以保利、碧桂园、万科、卓越、中惠、时代等品牌房企为主;别墅供应冷淡,5个项目少量推货。

  成交分析:

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  新盘新品体量入市刺激+十九大召开后政策调控维稳+年终冲刺项目理性定价+城区及水乡片区项目热销等因素刺激,2017年11月共成交5662套,合计面积65.13万㎡,创年内成交最高峰。

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