10月12日,位于东城花园新村的“AEON永旺”花园新村店(以下简称“永旺花园店”)生意“红火”。时下正是该店推出“10元均一”促销活动期间,备受市民关注。不过,这回该店打出的是“永旺花园店最后一次10元均一”。

  近日,一则关于永旺花园店将于11月30日营业结束后终止经营的通告放在商场入口处,随即在朋友圈刷屏。“15载历程,感谢有您。”两行字很显眼,承载15年记忆的商场将关闭,令人唏嘘。

  永旺花园店坐落在东莞老城区花园新村商圈的核心位置,是“AEON永旺”在东莞设立的首家门店,曾是东莞的标志性商场。永旺花园店是东莞老城区商圈变迁的一个缩影,由于受到人气减少、交通不便、电 商冲击等多重影响,老城区商圈转型升级正在加速。

 1 经营15年老店告别老城区

  12日下午,天气炎热,但丝毫没有影响市民到永旺花园店购物的热情,大家提着大包小包的货物出来。永旺花园店之前称吉之岛花园店,2013年更改为此名,大家习惯称之为“吉之岛”。很多市民对商场关闭感到不舍,适逢商场开展促销活动,前来购物的市民络绎不绝。

  近七八年来,随着市区新商圈崛起,老城区的人口外迁,加上其他诸多因素的影响,永旺花园店平日的人流减少明显。近年来,该店推出“10元均一”“周二会员日”等促销活动,对聚集人气起到了一定效果。

  陈小姐是永旺花园店的老顾客。对于商场关闭,她认为是意料之中。她说,近年来,商圈一带人气减少明显,商场三楼服装、鞋子销售区人气冷清。遇到促销活动时,人气才旺些。

  记者致电广东永旺天河城商业有限公司(以下称“广东永旺”),相关负责人称,不是经营问题,而是租期到了。公司根据市场战略部署,决定关闭该门店。

  记者从广东永旺官网查阅得知,这次将关闭东莞花园店和广州中环广场店。该负责人坦言,近年来,花园新村一带人气减少,商场人气也少了,不过花园店经营情况一直良好,这次因租期满而关闭。

  2 商圈人气与周边环境形成连锁反应

  作为东莞市区形成最早的商圈之一,花园新村商圈主要依托花园新村小区以及周边聚集数十个楼盘小区。2002年前后,当时市区尚未形成新的商圈,以花园新村商圈以及莞城西城楼商圈最旺。2002年6月,吉之岛花园店正式开业,至今经营了15年。

  花园路是市区最有名的商业步行街之一。12日下午,记者在花园路看到,逛街的市民不多,部分铺位空置时间较长,这与昔日熙熙攘攘的场景形成较大反差。

  花园新村商圈主要由花园路、红荔路、文华路等几条交通主干道构成,这一带商业形成时间很早,主要是由沿街铺位构成,像永旺花园店这样的商场很少。红荔路主营灯饰、建材、五金等,文华路主营餐饮。花园商贸广场坐落在三条主干道交汇处。

  在观察人士看来,永旺花园店外围的街铺经营,与商场人气聚集是相辅相成的。如今,商圈沿街人气减少,起到了连锁反应,对商场人气造成影响。

  花园新村商圈不断在变迁。早期该商圈吸引了东莞市区首家家乐福商场,坐落在该商圈的运河边上,该门店在多年前关闭,将门店迁至不远的花城广场。在更早些,东莞餐饮名店花园粥城首家门店也从花园新村搬离。

  东莞中学老师梁聚峰很关注老城区商业的变迁。他说,由于新商圈崛起,人流外迁,以及电 商冲击、停车位不足等多重因素影响,花园新村商圈受冲击很大。人气减少这么多,其他商圈也形成竞争,老城区商圈想重新聚集人气是很大的挑战。

  3 老城区商业需探索新业态

  老城区商圈集中在莞城振华路历史文化片区、西城楼商圈,以及顺着运河延伸至东城花园新村一带。花园新村商圈为早期形成,随着消费环境的改变,像停车位欠缺、交通拥堵等问题随之而来,成为阻碍这一带商业发展的瓶颈。

  除了外部因素,商业项目自身因素也是关键。多年来,花园新村商圈的配套设施较为滞后。花园商贸广场四楼之前为一家大型酒家,已空置多年,缺乏了娱乐、特色餐饮等休闲项目,与崛起的综合体拉开距离。直到去年,该广场四楼打造了一家影城。在外界看来,经营内容较为单一、与时下需求结合度不够,需要进一步完善配套,才能逐渐吸引消费主群体。

  在电 商时代,传统的百货销售受到很大冲击,为了聚集人气,花园路不少商家着手打造餐饮项目,沿路涌现一批餐饮门店,消费的人流排起长队。

  有商家选择“出走”老城区,也有商家却选择进驻。老城区商圈依然存在很大的商机。老城区形成时间早,配套不足,正需要加快完善配套,对于商家而言,关键是如何挖掘老城区的优势,开拓新的消费市场。像永旺花园店旁边曾开了一家O2O建材商城,如今关闭,现正改造为一家大型餐饮门店。

  莞城西城楼商圈是东莞老城区一个重磅商圈。该商圈以西城楼为地标,囊括了西正路、北正路、市桥路、新风路等多个重要商业路段,这里具有深厚的人文沉淀、浓厚的商业氛围。由于地处老城区,西城楼商圈发展遇到不少挑战。

  2014年5月,曾经的莞城地标、有着16年历史的莞城老茶楼鸿福城宣布停业。鸿福城位于老城区人流最集中的区域,正对着东莞市人民公园大门口,共有4层经营楼面,主营美食、电玩等业态。鸿福城关闭后,升级改造为“银瀛名汇城”。从鸿福城到名汇城,这不仅是一次商业业态的转变,而且是莞城推动商业转型升级的探索。

  12日下午,名汇城门外车水马龙,20多辆小车停满了门前的停车位,一些车辆未等到车位便离开。该商场负责人冯宾说:“主要是停车位问题。”

  转型发展之路并非易事,冯宾感触很深。他说,没有停车位留不住客人,大家都往容易停车的地方去消费了。老城区周末人气集中,商场提供不了那么多停车位,客源白白流失。

  “老城区商业变化,已经引起了大众的关注。”梁聚峰说,老城区一带在整体发展上处于较为停滞的状态,老城区商业需要探索新的业态、新的经营模式,在这方面作更多的尝试。同时做好整体的规划与建设,尤其加快“三旧”改造,将周边区域进行融合发展。

  4 老城区整体消费环境 有待提升

  名汇城正对着市人民公园正门的户外广场,旁边是东莞市博物馆、东莞科学馆。冯宾说:“到晚上,新城区的商圈到处人头涌涌,这里却静悄悄的。逛街的人不多,跳广场的阿姨也没有,哪来人气?”

  冯宾说,市人民公园占地面积很大,在名汇城开张时,逛公园的人很多,如今人气减少明显。人民公园多是原来的设施,机动游戏设施较为落后,这么大的公园聚集不了人气,周边消费人气受影响。"

  东莞市人民公园位于老城区核心区域,公园的正门与后门横跨西城楼商圈、中心区商圈,本是天然的连接通道,不过并未发挥贯通人流的作用。陈先生在市桥路经营一家商业项目。他说,以现在的条件难以满足停车需求,老城区需要形成一个休闲慢行系统,将中心区商圈的人流对接到老城区,也可以利用共享单车等进入老城区,既不造成交通问题,又将人流汇集。

  梁聚峰表示,老城区缺乏人气,如今重新盘活,可以将整个街区进行修复,如今部分拆迁过的地方成了废墟,影响消费环境。可以引进文化创意公司进驻,将氛围先营造起来,打造有品位的老城区营商环境。“老城区商业链条受影响,不能与新商圈比硬件设施,需要比特色。”

  “老城区盘活发展,需要进行全盘考虑,开展整体规划。”中山大学经济学教授林江认为,需要对老城区进行更长远的规划,将历史文化的元素激活,与商业氛围形成良好的互动。要盘活老城区商业,文化与商业两者需要有机融合,文化为商业吸引客源,留住客源,商业则为文化增添活力,形成特色。

 ■观点

  华南理工大学旅游与酒店管理学院系主任吴志才:将老城区打造成体验旅游目的地

  随着消费群体结构、公共服务设施的变化,以及消费人流外迁等因素汇合,老城区的传统消费格局受到影响。老城区商业在配套设施方面滞后,而新的商圈拥有突出的配套空间,尤其让商业与宜居结合起来,这是老城区所欠缺的,老城区商业的吸引力自然会减弱。

  东莞老城区的盘活,可以通过文旅结合来推动。外地游客喜欢来看东莞的老城区,要为老字号注入活力,通过打造平台,搭建载体,吸引人流。老城区是东莞历史文化核心载体,要严保护,活文化,最地方。保护是根本,将文化活起来才能激化生命力,还有彰显最有特色的一面,才能吸引更多关注。

  老城区要盘活商业,不仅要打造邻居的商业,而且要打造游客的商业,两者是至关重要的。本地人要消费,邻居的商业需要做起来。吸引游客前来消费,这是外围的商业,要同步推进。东莞是国际性的商务旅游目的地,老城区作为东莞重要的组成部分,需要凝聚更多的商业业态,给游客带来更接地气的消费体验。要以老城区商圈为核心,打造成为体验旅游目的地。

  政府需要从顶层设计,打造有老城区特色的共享空间,完善交通、停车位等配套设施,将历史文化街区与商业圈进行全盘考虑,做好长远的保护与规划,并引导市场业态,丰富体验内容,还要做好当地居民的参与度,居民既是业态的重要经营者,也是服务者。政府、市场、居民三者有机融合,为老城区更新发展注入活力。