上半年房企的日子相当滋润,不过到7月份,形势来了180度大转弯,top100房企销售面积和销售额双降,而且幅度还都不低,超过了30%。

  而二手房同样比较疲软,热门城市二手房成交量已经大幅萎缩。以北京为例,月度成交量仅7000余套,与3月份的25000余套相距甚远。

  如果说仅仅一个月的数据说服力还不够的话,那么这一个多月以来的各项措施,则明显释放了一个信号:先通过“五限”等措施将楼市稳住,接着通过增加供应,发力租房市场等手段打开局面,逐渐消化刚需对楼市上涨预期的支撑。

  需要指出的,这些措施的推出,并不是逆流而动,而是顺势而为。现在是推出这些措施阻力最小的时候,因为以往支撑楼市上涨预期的几大红利已经消失。

 刚需购房人口已经逐渐减少

  中国的刚需买房无外乎这几点,结婚、子女上学等,而结婚又占大头。这一大群体的持续爆发是以往楼市持续增长的重要原因。

  但现在这种支撑力正在减少,一个十分重要的指标是中国人口出生率的下滑。去年二胎的全面开放虽然能从一定程度上减缓这种趋势,但人口的长周期以及生育观念的彻底改变都决定了这种红利已经宣告结束。

  不仅如此,农村人口进城也不及预期,几亿人延缓进城,对楼市也是巨大掣肘。

  收入增长越来越跑不赢经济增速

  过去近20年的时间,中国人的收入增长非常快,平均年增长率在11%以上。仅2000年到2016年,城镇居民可支配收入就增加了5倍,至3.3万元。正是这种高增长带来的购买力支撑了楼市的高增长,但过去的模式已经疲态尽显,投 资占比越来越高,收入已经明显跑不赢增长了。

  21世纪经济研究院提供的数据显示,上半年仅有京沪居民收入跑赢GDP,其他均跑输。而在京沪跑赢了也是十分尴尬。社科院出具的一份报告显示,2016年北京居民可支配收入还买不到一平米的房子。虽然从CPI来说,买房是资产配置行为,而租房是消费行为,但每一个租房者却都想买房,收入代表了购买力,两者差距扩大对房价是有反向作用力的。

  除了收入增长之外,居民负债水平却在不断攀升,收入代表的是购买力,而负债则代表的是透支水平。这两大指标都不支持楼市继续暴走。

 信贷周期已经逆转

  从2008-2016年是一个信贷逐渐宽松的周期,老百姓买房子可以说得到了极大的支撑,各种给补贴,各种降首付,各种降利率。

  下图是M2与GDP之间的走势图,直观反映了信贷的扩张速度。

  也正如此,2016年的楼市是史上最火的一年。多年不涨的城市开始补涨,月薪两三千的城市房价都过万了,很多小城市短短一年首付就从十几万攀升至三五十万,这是“牛尾巴”的信号。

  今年信贷的关键词是:稳健。房企都跑海外找钱去了,个人要想从银行贷出钱来更是难上加难。而利率更是不断走高。融360大数据研究院统计的数据显示,7月份全国35城平均利率为4.99%,已经全面超过基准利率。未来还会继续走高,针对房地产的定向调节不会停。

  楼市供应策略的变化

  以往在房地产供应阿上,各地实际上采取的是一种适度偏紧的策略,个中缘由大家都清楚。

  很多小城市在供应土地上采取的策略特别隐蔽。

  笔者曾经就知道这样一个案例:地方找个大开发商进来,然后约定价格起拍,为了不让开发商吃亏,超出的部分会返给开发商,而结果就是公开的地价上来了,大家买房子的成本高了很多。现在这种策略已经玩不转了,土地指标已经严格收紧,必须按照供需的状况来合理安排。

  收紧的不仅是小地方,大城市同样如此,“只租不售”地块越来越多,租房的种种利好,都在改变楼市的供应策略。

  2017年也许不是楼市的大顶,但我们应该清楚,主导楼市长期走势的几大因素已经发生变化,2016年那种行情不可能再上演。

  融360房贷君认为,我们正处在楼市长短期机制交接的关键时期,现在着急的是开发商,是炒房客,而不是刚需。对于刚需来说,现在更务实的选择是珍惜手中的钱,别轻易花出去,房子还会继续便宜,选择也会越来也多。同理,如果现在想买房,就别想着赚钱,容易栽跟头。