正如大家所期望中的那样,在严格的“限购”、“限贷”等楼市调控政策的影响下,2017年上半年东莞楼市观望情绪浓厚,住宅成交量大幅下滑。据统计,上半年东莞累计网签住宅2.1万套,同比去年下跌47%,网签面积205.5万㎡,同比去年下跌48%。不过,房价依旧十分坚挺,全市住宅成交均价16219元/㎡,同比去年上涨30%。

  从目前的情况来看,下半年楼市调控政策放松的可能性微乎其微,银行房贷政策进一步收紧的可能性很大,整体而言,政策面依旧比较严。据统计,下半年东莞预计将有43个新盘入市,在调控政策难以放松的大背景下,楼盘扎堆入市会引发“价格战”吗?下半年东莞房价会跌吗?何时才是购房良机?为此,我们特意对合富研究院高级分析师李兴旺进行了独家专访。


谈上半年楼市——

  限购政策威力巨大 东莞住宅成交量接近腰斩

  新浪乐居:今年上半年东莞楼市的整体成交情况如何?

 李兴旺:整体比较“惨”。因为东莞是一个外来人口占了3/4的城市。从去年10月到今年4月,东莞接连出台几次调控政策,并在首次对外来人口购房做出了限制,成交量要腰斩了56%,当然,这个也和供应量有关,供应量同比去年同期是减少了50%。

 新浪乐居:住宅成交量接近“腰斩”,房价有何变化?

  李兴旺:房价出乎大家意料,仍然是保持上涨态势,同比去年上半年涨了30%。这里需要特别做一个说明,2016年上半年,东莞房价基数并不高,更多是从下半年开始涨起来的,所以说今年上半年是承接了去年下半年的高房价,今年下半年,房价会处于滞涨状态,涨幅缩小,但从今年来看,涨幅会在15-20%左右。

  新浪乐居:上半年哪些物业卖得比较好?

  李兴旺:洋房,特别是80多㎡小三房特别畅销。在相同单价下,120㎡的三房总价远远高于80㎡的三房,考虑到购房者的购房能力,户型设计将越来越精细,所以,我认为80多㎡的小三房和110㎡的小四房是未来的一个趋势。

 新浪乐居:“限购令”对东莞哪些区域造成了比较大的影响?

  李兴旺:由于临深片对深圳客的依赖非常大,楼盘销售有8、9成甚至全部都依赖深圳客购买。410新政出台后,深圳客基本上绝迹了。

  新浪乐居:我们还注意到一个情况,上半年除了出台限购政策以外,银行房贷政策也收紧得特别厉害,为什么会突然收紧房贷呢?

  李兴旺:政策已经出台,房价上涨的势头还是得不到遏制,所以只能从提高房贷利率方面下手。

 新浪乐居:从银行房贷收紧会对楼市产生什么影响?

  李兴旺:房贷利率叠加,会增加购房者的购房成本,从而影响成交量。下半年,房贷依然会从严不放松,但也会维持一定的流动性。贷款成本会更高,同时贷款难度也更高。所以,从下半年来看,楼市政策和房贷政策不可能放松,甚至还有加码的可能。

  新浪乐居:上半年有没有什么让您感觉印象深刻的事情或者说是比较奇葩的事情?

  李兴旺:上半年,要说东莞的奇葩事情,就不得不说东莞的土地市场了。放眼全国,应该都比较少见,上半年仅有1宗商住地招拍挂成交,且是在1月份。2-6月,包括今天的7月,都是0零成交。一手土地,日益稀缺,热点区域楼面地价分分钟过2万元,与一手商品住宅价格持平或者超越。个人猜测是,政府减少一手土地的招拍挂,逼出存量土地和三旧用地的开发。

  谈下半年楼市预测——

  调控政策只紧不松  东莞楼市“寡头”现象愈发明显 

 新浪乐居:据您预计,下半年东莞楼市政策是否还会继续从严调控?

 李兴旺:从全国情况来看,目前房价依旧是处于上涨的态势,热点城市的新房库存也较低,所以政府是绝对不会放松现有的调控政策。所以从政策来看,只会只紧不松,这是一个大的判断。

  新浪乐居:上半年万科、碧桂园两家房企的销售额占据了东莞市场份额的40%,由于这两个开发商楼盘定价都比较高,受此影响,下半年东莞房价要大跌的难度是不是比较大?

  李兴旺:万科和碧桂园的楼盘占了上半年成交楼盘的TOP10的80%成交量,尤其是近两年,万科碧桂园两个房企占据了市场40%的份额,在全国来说,是一个比较罕 见的现象,所以未来几年房地产“寡头”现象还是比较严重。

  新浪乐居:粤港澳大湾区,对东莞来说意味着什么?对房地产市场有什么影响?

  李兴旺:我个人认为这是对珠三角城市群建设的一个提升,就如近几年轨道交通的建设,带动了广佛同城,莞深同城等城市一体化,其实已经是迈了很大一部台阶,这是一个比较好的发展机遇,也是一个比较好的发展前景。

  新浪乐居:最近两年,中海、融创、时代等品牌开发商纷纷高价拿地进入东莞,为什么这些开发商会这么看好东莞市场?

 李兴旺:首先是地段,这里必须强调说明一点,在全国,只有东莞是处于两个一线城市中间的城市,注意是中间,不是临近,这个区位优势,在全国是独一无二的,加上临近香港,所以,本人对东莞这个城市的前景非常看好,区位摆在这里。其次是深圳的产业转移。华为进来之后,很多企业也跟着来到东莞,所以,东莞的经济结构和产业结构也是开发商看好东莞的因素之一。另外,东莞坐高铁,到深圳和广州,分别都是20分钟左右。只是,城际轨道,暂时未通。但也快了。今年年底内,东莞将开通两条城际轨道,分别是穗莞深和佛莞惠(先通莞惠段)。

  新浪乐居:今年石碣和高埗正式被划入主城区范围,这将对当地楼市带来哪些影响?

  李兴旺:这两个镇划入主城区并不是从行政体系上划分到主城区,只是分担了主城区的一部分功能,承接一部分产业外移,这个不需要过分解读。但无论如何,这两镇都属于环主城区区域,包括道滘、望牛墩等等镇街,将来的发展也是让人期待。

  谈购房置业——

  下半年是购房良机 首选地铁口1公里之内的楼盘

  新浪乐居:今年保利、阳光城等很多开发商都推出大量的loft公 寓,也就是我们常说的商业公 寓。您如何看待这些商业公 寓的发展前景?与普通住宅相比,loft公 寓有哪些优势?

 李兴旺:商业公 寓至少能解决居住问题,特别是在市区。由于今年的商业公 寓,通常质素不错,所以在数字上看,从价格基数来看,跟住宅较接近。实际上,假如在同一个项目,既有商业公 寓和高层洋房的,通常商业公 寓的售价是洋房的75%-80%。今年是东莞公 寓年,不完全统计,仅市区,今年商业公 寓的上市量将达1万套。所以,接下来,商业公 寓的竞争非常大。商业公 寓不限购不限贷,所以在限购的背景下,不会占用购房者的购房指标。

 新浪乐居:下半年东莞有43个新盘入市,这对购房者来说是不是一个比较好的置业时机?

 李兴旺:开发商已经认识到今年的调控政策“只紧不松”,所以在大的竞争压力下,可能会适当让利或者说保持原有价格平稳,购房者产品选择面增多,所以从这点来看,下半年确实是买房的好时机。

 新浪乐居:下半年东莞房价会不会降?

  李兴旺:我感觉三季度,相比上半年来说,开发商让利的幅度会大一点。

  新浪乐居:有哪些区域或者哪些楼盘是值得我们重点关注的?

 李兴旺:靠近轨道交通的楼盘,步行一公里之内的首选。

 新浪乐居:身边有不少朋友都对茶山的楼盘比较感兴趣,您怎么看茶山楼市的发展前景?

 李兴旺:茶山不仅有一个地铁站,它还发挥着东莞交通枢纽的职能。而且它与市区非常近,能分担市区的居住功能、交通功能,所以前景也是非常好的。

 新浪乐居:在城区买房的话,买一手房好还是二手房好?

  李兴旺:能买一手房的情况下,肯定不会优先考虑二手房,现在二手房价格高,是因为可选的一手房比较少。